【コラム】大家さん側から賃貸借契約を解除したいとき

大家さん側から賃貸借契約を解除したい場合、どうすればよいでしょうか？　その理由ごとに解説させていただきます。

１， 賃料未払いがあるとき

賃料未払いがある場合は契約違反があるわけなので比較的容易に解除できそうにも思えます。たしかに、後述する更新拒絶等と比べて賃料未払いによる解除は要件を満たせばそれほど難しくないように思います。
ただ、賃借人保護のために、一定の制約があります。すなわち、賃料の未払いがあった場合でも、信頼関係が破壊されるに至っていないと一方的な解除はできないとされています。目安としては３か月分の滞納があれば信頼関係破壊が認められやすいです。
なお、その場合でもいきなり解除できるのではなくまず催告を行ってからそれでも支払いがなければ解除に進むことができるというのが原則です。（状況や契約内容次第では無催告解除が認められる場合もあります）
解除通知を送っても速やかに退去してもらえない場合は、訴訟を経て強制執行をすることができます。ただ、執行までいくと費用も高くつくのが欠点です。なお、提訴後に訴訟上で和解をして退去日を決めるということも行われています。提訴する場合は未払い家賃及び解除後の損害賠償の支払いも同時に求めるのが一般的です。

２， 用法違反があるとき

契約で定められた事項に反する使い方をされている場合があります。住宅として使うことのみを認められて借りているのに事務所として使用されているとか、ペット飼育不可なのに犬や猫が飼育されている、などです。その場合にも契約違反が生じますが、解除できるでしょうか。
この場合についても、同様に、信頼関係が破壊されるに至っていることが求められます。したがって、用法違反の内容や程度等によることになります。この際、他の入居者への影響も考慮されえます。
用法違反については、様々なケースがありますので一律に基準を述べることは困難です。賃借人の用法違反に悩んでおられる大家さんは、まずは弁護士にご相談ください。

３， 期間の定めのある賃貸借契約において更新を拒絶したいとき

２年、３年、といった期間を定めて建物（部屋）を貸しているケースは多いと思います。では、期限が切れたら当然に返還を請求できるのでしょうか？　実は、そう簡単ではありません。定期借家の場合は別として、一般的な建物賃貸借契約では、借地借家法により、正当事由が求められるからです。すなわち、期限の定めのある建物賃貸借契約においては、期間の満了の１年前から６か月前までの間に通告することが必要ですが、それだけで必ず解除が有効にされるわけではなく、正当事由がないと効力が認められません。正当事由は賃貸人（大家さん）側がその建物の利用を必要とする事情、賃借人が同様にその建物の利用を必要とする事情、これまでの経過、建物の利用状況や現況、などにより決まりますが、大家さん側としては立退料の提供により補強することができます。
いきなり更新拒絶の通知を送ることもできますが、話し合いができる状況なのであれば、まずは賃借人の希望も聞いて、合意で解除するという方法のほうが労力がかからずに良い場合もあります。また、立退料を求めてきた場合は、弁護士とも相談しつつ、金額の交渉をするとよいでしょう。

４， 期間の定めがない場合

期間の定めがない場合、解除通知を送ると６か月後に解除されるとされてはいますが、同様に正当事由が必要です。この場合についても正当事由に関しては基本的に更新拒絶と同様ですので、上記３と同様に考えるとよいでしょう。

以上のように、大家さん側から賃貸借契約を解除したいといっても、理由、状況によりかなり手続きが異なってきます。「一度貸すとかえってこない」というようなことも言われますが、状況によっては比較的スムーズに解除できることもあり、特に、賃料未払いについては一定期間に達すれば基本的に解除が可能です。一方、賃借人側に落ち度がない場合における更新拒絶や解除は正当事由が必要となり、時には粘り強い交渉が必要になるでしょう。
いずれの場合も、法律が絡むことなので、ぜひ、弁護士にご相談ください。弁護士は賃借人との交渉や、訴訟を、代理人として行うことができます。弁護士に御依頼いただければ相手方との交渉や出廷をご自身でする必要が基本的になくなりますので、ご自身での交渉や訴訟遂行は負担に感じるという方は、ぜひ、ご相談ください。
お電話か電子メールでご予約の上、立川の当事務所までご来訪いただければ、と思います。